2023 年，經濟、行業進入新的發展局面，3月2日上午10點，由克而瑞河南區域主辦的《2023 鄭州發展與資產價值》線上報告發布會順利舉行，發布會上，克而瑞河南的專業分析師從當下經濟和行業角度出發，分析了每一個經濟個體如何確保資產安全和發展。

當前，央行接連降息，各種貸款利率“史上友好”顯現，全國樓市正在呈現點狀復蘇的信號。據克而瑞研究中心數據，春節至今，全國11個重點城市的二手房成交較去年增長約29%，出現回暖跡象。

縱觀全域經濟環境，美聯儲加息，中國內部PMI指數增長疲軟，在此情形下，膨脹是大勢所趨，跑贏通脹愈發困難，對大多數人來講，找到短期內資產流通以及長期內資產保值的渠道，變得越來越緊迫。

特別是現在股市動蕩，投資風險加劇，對于大多數家庭而言，房產依然是相對保值、長期價值投資的一種選擇。有這樣一種觀點，核心區域的房產和生育是當下資產保值和延續的重要方式。

錨定核心賽道

那么房地產對經濟的重要性有多大？優質房產為什么能成為資產保值和增長的主要方式呢？

你可能要關注一組數據。從大類行業來看，2021年房地產業的增加值僅次于制造業、批發和零售業、金融業、建筑業，是對GDP貢獻較多的第五大行業。

房地產在經濟中的占比頗高，可見，短期內對于我國經濟發展具備支撐作用。

特別是拉長近40年周期來看，房地產對經濟的貢獻率從1978年的約2%上升至當前的約7%左右，在維持較高占比的同時仍然呈現出進一步增長態勢。

換言之，在過去的經濟快速發展黃金時期，房地產對于經濟的貢獻力充足，且短期內不會消失。因此在經濟支柱的加成作用下，房子本身做為資產增值的作用長期來看也具有意義。

那么當下的時間節點是否適合購置優質資產進行投資呢？

當前中國樓市的政策十分利好，新一輪周期雖然預期不高，但處于抬升階段的可能性比較大。房地產依舊是周期之母，從上經濟發展離不開地產行業，從下居民財富保值也與房產離不開關系。

處在鄭州，當前關于地產政策的利好數一數二。

2022年3月1日，鄭州出臺19條，是較先調整地產行業政策的二線城市；

2023年1月29日，鄭州首套貸款利率下探3.8；

從省內公積金互認互貸，到二套首付比例調整，再加上三箭齊發對剛需/改善住房需求的支持…..樓市已經進入健康發展模式。

另一方面，地產政策的引導，與整個城市人口以及經濟的增長關聯較大。

《“十四五”新型城鎮化實施方案》出臺后，許多城市接連全面放寬城區常住人口落戶條件。預計到2035年城市化率約達75%以上，約60%以上的人口將集中在七個城市圈。

其中，2022年，鄭州市第十五屆人民代表大會第五次會議明確表示，將全面放開中心城區居住、就業、學習人員及直系親屬的戶口遷入，讓各類人才潛心鉆研、盡展其能。

政策使然，對地產行業有烘托，那就走進賽道，擇優入手。

主城價值回歸

不言而喻，由于經濟波動，政策導向，鄭州樓市回歸理性向分化演變。分化是行業發展必然途徑和結果，過去幾年，鄭州樓市一直呈現回歸主城的趨勢。地市客戶前往郊縣置業占比逐步下滑，呈現傾向市區趨勢；主城置業中配套成熟的金水區的地市客戶明顯增加。2022年主城占比貼近70%。

從量價維度，城市內部價值是核心再向核心，那么鄭州的核心到底在哪里？

介于鄭州目前的城市規劃現狀，鄭州核心區域必須符合幾個特點：

（1）距離地鐵換乘樞紐3公里以內；地鐵一響，黃金萬兩，鄭州作為古老而又新穎的城市，地鐵帶來的是無限的經濟發展暢想；

（2）位于老城區和鄭東新區之間；城市向新，這一點在當下永不例外，老城與新城的轉接是價值所向，兩者各司其能，老城承載住宿家的功能，新城承載的夢想和就業的功能；

（3）配套成熟，距離商業中心3公里左右；商業的繁華程度是一座城市幸福感飽滿的證明，煙火氣息與繁華都市的結合，讓你更懂這個城市。

鄭州目前有一個區域，是由三個地鐵樞紐圍繞而成了一個“生活方便區”。沙門站、紫荊山站、會展中心站三個樞紐，與北龍湖站圍成一個類矩形區域。

區域內教育、醫療、交通等配套均相當完善，各配套密度均優于全市平均水平。

備注：數據來源于CRIC系統

且近幾年區域商品住宅成交量在全市的占位有明顯的提升，并較全市保持穩定的價格差。從圖中可以清晰看出，“鄭州黃金區位”商品住宅的價格差高于全市平均水平。由此可見，“鄭州黃金區位”的商品住宅資產保值能力更強。

除了區域本身的配套和區位價值，由于區域成交面積段逐年擴容，尤其是150㎡以上產品占比由2014年的約24%擴大至2022年的約55%，相對于全市以剛需、首改為主，黃金區域更偏于再改、終改類產品，也體現了整個區域的純粹性價值。

那么如何在“鄭州黃金區位”確保資產價值的長期增長和投入性價比呢？那就要在區域核心價值和純粹價值外，尋求項目的稀缺價值。

改善窗口期

當下買房，在安全性的前提下，越稀缺的越珍貴。

首先，土地稀缺。

在城心土地愈加稀缺的今天，城中村已經拆遷完成，幾乎不會再有成片的土地供應；鄭州自2021年630至今拍地約72塊，其中三環內9塊，二環內僅有5塊（2塊為交通場站和改造地塊），二環內后期再難有成片土地。

其次，品牌價值。

以區域內的高端改善項目，古翠隱秀為例，萬科是國內跑在前沿的城鄉建設與生活服務商，連續6年上榜世界500強，多元業務布局，資金流健康，具備良好的風控和管理運營機制，為“保交付”提供實力背書。縱觀萬科在鄭州深耕的十年，三十多個項目，5萬多套交付，二手房的溢價率一直有不錯的表現。

最后，產品稀缺。

什么樣的產品，具有稀缺性。我們總結了高端改善項目應當具備的幾大稀缺。

：產品的純粹性

過往多數的住宅項目開發為了較大限度的拓寬客戶的邊界，在產品定位層面并不純粹。而高端改善客戶，對于不同級別圈層的臨界點更為清晰。

萬科·古翠隱秀，175-370㎡以上戶型占比超80%，高端改善屬性明顯，為家屬院、老舊房居多的主城金水主城，帶來全新且純粹的奢居體驗。

第二：配套的稀缺性

老城區，從不缺少老故事與老煙火，然而經典之上，需要全新的生活方式，喚回鄭州對于主城更多的想象。

萬科·古翠隱秀創造式的配以精致商業街、酒店級會所、[玲瓏云臺]屋頂花園等其他小區未有的稀缺配套，金水精致而優雅的人居生活，正在從古翠隱秀打開。

第三：建筑美學的高級質感

好的建筑是能夠實現與城市以及區域共生的，煥新的不僅是產品與消費生活方式，更有對城市界面與顏值的提升。

在經二路上，萬科·古翠隱秀，以泰國曼谷The Glass Fortress為靈感，用約12000塊透光玻璃磚，創造出了一個幾近透明的現代晶體外立面，外觀簡約清新，內部低調輕奢，圍合出一方偉大的寧靜之域。高級的立面質感與建筑姿態，為金水又添一新名片。

好地段+好品牌+好產品，一度在鄭州樓市難以完全匹配，而古翠隱秀做到了三者的完美契合。且其銷售價格，相對于區域內的其他項目，處于合理水平；而對標其他城市類似板塊，未來鄭州“黃金區位”內的二手房仍有上行空間，因此項目的“品價比”較高。

當樓市的底層邏輯開始回歸價值本身，土地價值+配套價值+產品價值，隨著主城價值的回歸，這樣的樓盤也具備更大的價值提升空間。