01

房貸利率大幅下調(diào)，眼花繚亂的政策出臺，刺激最大的不是剛需客，而是過去兩年的買房人。

2020年，小王買了東區(qū)某樓盤，13000+。

2020年，小張買了三館一院某樓盤，10500。

2020年，李姐買了大西區(qū)某樓盤，9000多。

當(dāng)時的貸款利率，不管你是5.8%，還是6.37%，都沒有今天的低。

現(xiàn)如今，置業(yè)顧問直接告訴你：

東區(qū)某同款樓盤，1萬1，降價2000；

三館一院某同款樓盤7XXX，降價3000；

大西區(qū)某同款樓盤7XXX，降價1000。

利率更是下調(diào)到4.X%，你沒看錯。

首付30萬，貸款70萬，貸款利率6.37％，月供約4365元，現(xiàn)利率4.65％，月供約3612元。算下來每個月能省753元，貸款30年能省27萬。

價格差+貸款差，成了高位站崗的人內(nèi)心揮之不去的陰影。

如何解套？還有機會解套嗎？

02

我們把南陽主城大致分為這么幾塊兒：

中心城區(qū)、大西區(qū)、東區(qū)、白河南、白河?xùn)|（三館一院）。

中心城區(qū)：

居住屬性最強，配套最為完整，有老牌學(xué)校，商業(yè)成熟。

這個區(qū)域，除了個別學(xué)區(qū)房降價較為明顯，新盤整體上比較抗壓，價格跟隨市場有小幅回調(diào)。

不過二手房普遍有較大跌幅。

以新華城市廣場為例，據(jù)安居客掛牌價顯示，均價在13801元/㎡，比去年（同比）下跌了18.51%。

大西區(qū)：

大西區(qū)房價過去三年是城改、完全學(xué)校的重點建設(shè)區(qū)域，二機廠區(qū)域入駐了多家房企，一完、十一完等配套相繼落地。

光彩區(qū)域、靳莊水庫區(qū)域也有建業(yè)、金科等開發(fā)商入駐。目前該區(qū)域樓盤降價幅度在500到1000之間，一些開發(fā)商開始買房送車位。

二手房，以常綠運河壹號院為例，安居客掛牌價7945元/㎡，同比下跌9.73%。

東區(qū)：

南陽東區(qū)樓盤普遍密度較高，前期規(guī)劃凌亂，缺少商業(yè)綜合體。

優(yōu)勢是配套升級，有月季公園、月季園、鳥巢、白河濕地公園、麗華公園等一眾公共配套托底，又有行政服務(wù)中心等政府配套加持。

近年來十五小新校區(qū)擴建、白塔村落地新建學(xué)校、一中現(xiàn)校區(qū)變身附屬中學(xué)，都為該區(qū)域房價提供了堅實支撐。

目前東區(qū)有建業(yè)、三川、正商、宇信、廣苑、東青等品牌開發(fā)商入駐，二手房存量較大。

也許前期存在泡沫較大，該區(qū)域新盤和二手房都有較大降幅，力度在1000到2000范圍內(nèi)。

二手房以建業(yè)森林半島為例，均價為12892元/㎡，同比下降7.76%。

白河南：

該片區(qū)本屬于剛需片區(qū)，在過去五年，陸續(xù)進駐多家品牌房企，形成群雄逐鹿的局面。

但是配套跟不上，開發(fā)商入駐過于集中，成了廝殺比較慘烈的一個片區(qū)。

價格戰(zhàn)+近身肉搏，以經(jīng)十路、四完附近的樓盤最為慘烈。部分樓盤由于銷售情況不理想、資金鏈緊張等因素，遭遇了停工。

某樓盤甚至打出了單價7000送車位的宣傳語，與開盤時1萬左右的價格差距巨大，這也是經(jīng)十路目前銷售狀況的真實反映。

白河?xùn)|（三館一院）：

買新區(qū)，買的是預(yù)期。當(dāng)預(yù)期降低，價格自然也會降低。

三館一院在去年十一遭遇了集體降價，有疫情影響，也與買家預(yù)期降低相關(guān)。

三館一院某盤兩年前開盤1萬出頭，如今促銷價不到8000，讓人唏噓。

目前南陽新區(qū)落地配套有中心醫(yī)院新院、西環(huán)路帶狀公園、月季大觀園、南陽一中新校區(qū)、多所完全學(xué)校等紛紛在南陽新區(qū)落地。

但配套不齊全且分散，各片區(qū)道路連通有待進一步打通，房價主要依靠投資客和部分單位購買力托底。

以南陽一中附近某項目為例，開盤一度希望賣到9000+，但在一眾樓盤的圍堵下，銷售壓力巨大，與三館一院眾樓盤一樣，選擇了降價，把價格直接拉到了8000多。

但新盤又將出現(xiàn)，未來價格戰(zhàn)也是在所難免。

03

目前，南陽樓市普遍降價原因有三：

一是受經(jīng)濟大形勢影響，購買力疲軟。

用中央會議的話講“當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，許多市場主體十分困難?！?/span>

目前，手里有錢，保證生活正常運轉(zhuǎn)是位，剛需買房的需求被大大抑制。

二是受“房住不炒”政策限制。

以前短平快的開發(fā)模式受限，恒碧萬融，這四家房企目前的遭遇就是例子。政策要求開發(fā)商必須轉(zhuǎn)型，改變以前高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。

資金鏈緊張，甚至暴雷，在售樓盤拼命回款成為常態(tài)。

三是前期土拍資本過熱，如今泡沫破裂。

南陽一些片區(qū)在過去三年炒作概念，但三年過去，實際配套缺乏，居住環(huán)境不佳，市場熱度過去后，降價是必然。

面對這樣的市場行情，已經(jīng)買房的人，有這幾點需要知道：

1、1000到1500的周期浮動，都屬于正常

我們看幾個樓盤的樓面價：

藍光芙蓉里，樓面價4173元/平方米

正商書香華府，樓面價5084元/平方米

正弘熙悅，樓面價4533元/平方米

華清源美林名著，樓面價6648元/平方米

東青紫郡，樓面價4941元/平方米

碧桂園南都府，樓面價4442.39元/平方米

建業(yè)天璽，樓面價4640元/平方米

在樓面價之上，根據(jù)容積率和樓盤定位，按照3000—4000的建安成本疊加，就是這個項目的價格底線。

在這個底線之上的價格波動，屬于市場調(diào)節(jié)行為。如果跌破這個底線，說明這個項目已經(jīng)存在風(fēng)險。

2、清楚你對房產(chǎn)周邊配套的預(yù)期

5年一個預(yù)期，如果你認為房子5年后的配套，依然難以滿足當(dāng)下預(yù)期，不如果斷滿二轉(zhuǎn)手。

3、樓市回暖存在城市差異

目前二線城市同樣很冷，但政策敏感度要比南陽更快。就投資客來講，雖然鄭州樓市也很難，但市場對鄭州、長沙的信心，長期來看要優(yōu)于南陽。

如果你是投資客，并且認為房子在下一個周期已經(jīng)難以彌補當(dāng)下?lián)p失，可以考慮出手置換其他城市或片區(qū)資產(chǎn)，對沖在三線城市的損失。

4、核心資產(chǎn)任何時候都保值

核心資產(chǎn)的通俗定義就是房子在任何時候，都可以輕松出手。

這背后，要有配套、學(xué)區(qū)、戶型、物業(yè)等一系列因素加持。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的屬性很明顯：

房子可以不漲價，但房子下面的土地價格不斷漲。

房子房齡會增加，但享受到的配套越來越稀缺。

如果你買到的是核心資產(chǎn)，也不必在乎總價一二十萬的漲跌。就像你把黃金儲備起來，黃金價格的漲跌，只有在你變現(xiàn)的時候才有意義。

根據(jù)以上四點，過去三年買房的人可以考慮是否出手房屋，及時止損。

房產(chǎn)金融屬性很強，有漲有跌很正常。未來房地產(chǎn)重復(fù)以往的漲跌周期，可能性不大。

明白自己的預(yù)期，明白自己的買房目的，接受現(xiàn)實，果斷做出選擇。