錢江晚報·小時新聞記者 徐叔競

中山花園

“武林廣場附近的地鐵口運(yùn)河景觀電梯房，三室一廳兩衛(wèi)，120㎡，掛牌價358萬元，折合單價才29000多元?！币驗橐恢睋u不到新房，新杭州人朱峰（化名）最近轉(zhuǎn)而開始在二手房市場尋找合適的房子，當(dāng)他聽到中介向他介紹武林廣場這套房子的報價時，簡直驚呆了，“杭州市中心黃金地段竟然還有這么便宜的房子？”

這套房源，位于西湖文化廣場隔壁的中山花園。作為上世紀(jì)90年代杭州最早的高端樓盤之一，中山花園從當(dāng)年普通人難以企及的豪宅淪為如今的市中心價格洼地，房價甚至比不上“老破小”，被購房者吐槽為“樓市唯地段論的反例”。

占據(jù)市中心絕版地段，周邊配套堪稱的中山花園，為什么只能賣“白菜價”？跟中山花園類似，杭州主城區(qū)還有不少黃金地段的電梯商品房同樣價格一直低于周邊小區(qū)，他們有什么共性？

武林廣場附近的老牌豪宅

如今29000多元/㎡就能買到

在朝暉路與中山北路交叉口，毗鄰西湖文化廣場，有三幢藍(lán)白相間的高樓，這就是杭州最早的高端商品房之一——中山花園。

中山花園

中山花園始建于1993年，交付于1996年前后，建筑立面采用當(dāng)年的香港豪宅風(fēng)格，由風(fēng)荷苑、秋月苑和春曉苑三幢樓組成，共有居民500多戶。當(dāng)年，杭州大多數(shù)住宅還是五六層高的房子，中山花園30層樓高的大廈鶴立雞群，一度成為杭州的地標(biāo)建筑。作為杭州批“外銷樓盤”，中山花園當(dāng)年的房價不便宜，銷售階段的價格就在5000元/㎡上下，要知道，那時普通上班族的月薪只有兩三百元。可以說，當(dāng)年住在這里的業(yè)主，非富即貴。

然而，進(jìn)入2000年代以后，曾經(jīng)圍繞在中山花園身上的光環(huán)逐漸消失。在杭州本地房產(chǎn)論壇，幾乎每隔一段時間，就會有網(wǎng)友發(fā)問：“中山花園為什么這么便宜？明明地段很好啊”“被中山花園的房價嚇到，怎么這么便宜？”“中山花園房價怎么回事？周邊樓面價都不止這個價”……

2018年，中山花園曾經(jīng)推出過9套特價二手房，單價只要2.8萬元，當(dāng)時就引發(fā)了一波熱議。因為那時候，中山花園邊上的施家花園、朝暉小區(qū)的老破小二手房成交價都已經(jīng)超過3萬元/㎡了。

中山花園掛牌價

中山花園的二手房價為何一直上不去，在中介經(jīng)紀(jì)人和住戶們看來，中山花園地段雖好，但“硬傷”不少。

“中山花園是典型的杭州早期電梯房，因為早年杭州寫字樓少，像中山花園這樣的高層電梯房，定位于商住兩用性質(zhì)。但是辦公和住宅混合會導(dǎo)致一個問題，就是人員進(jìn)出魚龍混雜，而且上下班高峰期等電梯要等很長時間?！蔽覑畚壹揖G洲花園店店長黃建軍說。

曾經(jīng)在中山花園住過兩年的小櫟，印象最深的就是經(jīng)常等電梯等半天，電梯還老是出故障。另外一個印象是停車難，“可能因為開發(fā)年代比較早，停車位配比少，再加上有很多公司在這里辦公，平時搶停車位太難了。”

此外，跟板塊內(nèi)稍晚的電梯商品房小區(qū)綠洲花園、金都華庭、白馬公寓、深藍(lán)廣場等相比，中山花園沿襲港式豪宅的高密度品字型塔樓風(fēng)格，一層八戶，東西南北四個朝向，這導(dǎo)致很多房源戶型不方正，朝向不合理。黃建軍說：“中山花園掛牌房源中，通常價格特別低的都是朝北戶型，有的不到3萬元/㎡；而朝南戶型價格要高不少?！?/p>

市中心不少電梯房小區(qū)

價格甚至不如“老破小”

事實上，除了中山花園，杭州黃金地段還有不少電梯房同樣價格徘徊在低位，其中比較有代表性的包括百大花園、東方豪園、西子花園、水星閣、東清苑、泰和苑等樓盤，目前房價基本都在3字頭。

這些電梯房有個共性，就是都定位于商住兩用，因為歷史遺留的原因，其中的辦公群體很難徹底清理掉，因此魚龍混雜的情況始終存在，成為拉低房價的一個重要因素。

不過在共性之外，這些市中心低價電梯房還有各自的困擾。

水星閣掛牌價

一類是緊鄰高架路，進(jìn)出小區(qū)要繞不少路，其中最典型的是位于市中心豪宅新湖武林國際隔壁的水星閣。一位購房者表示，當(dāng)年聽中介介紹水星閣的房子，說是武林廣場附近電梯房，于是他興沖沖去看房，結(jié)果因為高架擋路，繞了好遠(yuǎn)的路才走到小區(qū)里面。

一類是孤零零一幢樓，沒有小區(qū)氛圍感，其中比較有代表性的是濱江區(qū)的龍禧大酒店。雖然名字是大酒店，但實際上有很大一部分是住宅，由于沒有小區(qū)的綠化和環(huán)境，房價比周邊的彩虹城、江濱花園等低了一大截。

還有一類小區(qū)沒落的原因是管理不善，其中典型當(dāng)屬潮王路上的東方豪園。東方豪園建成于1999年，當(dāng)年也是杭州數(shù)得上的高檔樓盤，樓內(nèi)設(shè)有高檔私人會所，健身房、桑拿房、影視廳等配套齊全。但是在交付數(shù)年后，由于欠缺管理和維護(hù)，這些配套漸漸荒廢并消失，空出的場地出租給了外面的單位和公司辦公，小區(qū)進(jìn)出人員混雜。后來在2010年左右，東方豪園還出現(xiàn)了地基沉降的問題，而因為開發(fā)企業(yè)早就注銷，維修問題拖了很久，這也在很大程度上拖累了小區(qū)的房價。

記者手記

遇到好地段的低價房 不要沖動購買

樓市有一句著名的論斷：決定房地產(chǎn)價值的因素是地段，地段，還是地段。很多初次買房的購房者，往往會在看房過程中聽到中介推介一些好地段的超低價房源時，怦然心動，躍躍欲試。

但是老話說，沒有賣錯的，只有買錯的。尤其是二手房價格，都是經(jīng)過多年的市場博弈形成的，基本不存在撿漏的可能性。一個小區(qū)里，或許會有一兩套房源因為房東急售等原因掛牌價特別低的，但如果整個小區(qū)的房價相對周邊都格外低，那一定事出有因。

除了本文中提到的這批市中心商住兩用電梯房，還有其他低價房，譬如不能交易的小產(chǎn)權(quán)房，或者是寫字樓通過裝修包裝成類住宅銷售，或者是小區(qū)管理混亂等原因造成。因此，購房者碰到好地段的低價房時，務(wù)必多看多問，尤其是要多問問小區(qū)住戶，全面了解房子，避免掉進(jìn)“坑”里。

如果你在買房過程中有疑問，歡迎來錢江晚報小時新聞“記者幫”欄目，向佳駿提問。

本文為錢江晚報原創(chuàng)作品，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載、復(fù)制、摘編、改寫及進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)傳播等一切作品版權(quán)使用行為，否則本報將循司法途徑追究侵權(quán)人的法律責(zé)任。