2015年至今，青島房價從單價1.2萬漲到1.6萬，經歷“兩大漲一小跌”，“兩漲”“分別在2016年底和2018年峰會前，前者2016年有人戲稱為”30秒決定的命運“，隨著全國其他兄弟城市漲價，第二次漲價有人說是”峰會城市現象“和少數區域庫存問題，”一小跌“在2018年底，峰會后的冷靜和郊區出貨增多所導致。

青島高新區

下圖可以看出島城這五年房價起伏，但是唯獨一個地方房價一直在穩健成“漲”，那就是青島高新區。有認真看的朋友可能發現了高新區的1.5萬到1.3萬怎么解釋——車位、儲藏室、精裝等“其他費用”，經歷過的朋友們能明白引號里的內容，但不是主要原因。

5年內青島高新區房價對比變化

再回到開頭，在此不討論房價上漲原因到底孰對孰錯，我的觀點在這里也不過多表明，只在這說三個問題：1.城市擴容的前中后機會、主力人群轉移及城市化發展，前期的5K/㎡你買了沒？限價你買了沒？別墅、洋房、高層單價差不多價時候你趕上了么？人才公寓符合不？；2.供應量和產業就業機會、交通便利性都是宏觀因素，學區和積分清楚不，同區域價差仍很大（根據區域、樓盤、戶型）3.配套是最后一步，現有所見即所得決定目前價格，如果連規劃都沒有，價格后期更頂不上去

存在即合理的高新區及樓市穩成長

存在即合理，高新區的產生是城市化和高新產業人群的聚焦方式——高新區的“前世今生”

高新區幾個重要發展標志

全國到底有多少個高新區呢？169個！其中大哥——中關村園區，還有一些其他有名的如蘇州工業園區（人口55萬人，主要還兼著國家開發區功能）、昆山高新區（昆山是連續15年百強縣榜首）。大家對高新區利好利空要理性去看，國家劃出來幾個地方用來發展高新產業，吸引高新技術人才，同時帶動城市化發展和配套提升，發展起來的話就是知識密集型的高素質人才聚集地，由于投資條件好，吸引人才和企業過來，房地產開發是很正常的事情，在前幾年給了很多來青工作的人很多低門檻購房的機會。

看明白了發展歷史和定位、規劃后，就不會妄加揣測“高新區”會不會發展成行政區和市中心。發展為行政區和中心區要看區域的產業、人口、配套、戰略定位，是一個漫長過程。平常心低預期多思考，這樣不會在看了“2012年高新區和紅島經濟區兩個牌子一個班子，擴容167平方公里”后就認為紅島是“宇宙中心”，也不會對“2019年高新區化為城陽區管理”看空。

看“自貿區”也是同樣道理咯，看東西學會獨立分析和思考，房子也一樣。

有人搞不懂“.新區”和“.高新區”

.新區，全國19個，高新區169個，前者綜合發展，國家戰略地位，后者高新技術企業、產業、研究提高生產力，可以說是這個城市發展的“智囊團”和“產研學中心”，青島北城的高新區主導行業是軟件信息、醫藥、智能制造等。

高新區的樓市之“搖號”及房價連續5年平穩發展

高新區中東部控規

2018年為何搖號，青島其他區域像城陽家佳源片區實驗二小學區房成交價在1.8-1.9萬左右，高新區限價，李村、城陽主城區剛需產品供貨不足，賣得比較好的李村融創的都會中心、惜夏板塊的幾個盤、東郭莊地鐵盤和仲村旁山府高層及旭銀的項目在售，城陽的旭銀價格當時不便宜。去哪兒買呢，高新區因限價，1.2萬精裝很香，如果炒房團蜂擁而上肯定就沒有剛需的啥事了，所以采取“搖號”。當年拿地最早的東片區世貿、金茂、雨潤、新城、魯商幾家，樓面地價在1500元/平方左右，甚至更低，開發商也有底氣。

后來為何不再搖號，峰會后其他區域價格降溫和供給平衡，比較有名的就是當年東郭莊售樓處的雞蛋門，其實講真那個盤也不算降價。

如果能夠看懂高新區的前世今生和全國高新區、青島高新區的情況，就可以讀懂高新區2019年劃到城陽管理利好還是利空，明白近期三個社區的問題了。

高新區的價格支撐——現在的高新區不再是曾經的“西四社”

“大幾何中心”

有人說，其實中間有“再造一個現代化主城區”的跡象，黃島是“造一個新的青島”，看起來貌似比西海岸還牛，不能這么講。這里是“三灣三城”的正中心，從來不敢說是“宇宙中心”，不做“青吹“高吹””但是不可否認其位置的優越性和發展地緣基礎。

“三灣三城”中心

青島市最好的市級配套及規劃

高新區的產業、研發

會議中心、火車站、體育館如何如何，在這里就不多贅述了，有興趣可以去了解下，主要在高新區中西板塊，暫時大部分人來講使用頻率可能不高，但無法否認他的市級配套定位之高。如果有國際、國家、區域的盛會、運動、會展，高新區被選擇的機會更大，高端會議和活動可以促進區域發展，對周邊居民配套改善很有幫助。特別是有高級別的企業家盛會，這里被選中機會更大，原因很簡單，膠州國際機場離市南五四廣場多遠，自己想想，大佬們下了飛機乘車勞頓也餓也累。

智力島

有人問我們，高新區樓多人少，咋沒商場啊？確實，去年五一那段時間，住這兒幾個兄弟在去高新區實地看盤，看了一上午饑腸轆轆，開車10多分鐘從東片區的新城項目到智力島凱豐國際廣場吃了點。去了兩家連鎖店——喬記漁莊和本家韓餐（西海岸佳世客和山東路萬象城好像也有），確實餓了，解解饞吧兄弟們，吃個喬老爺的烤雞打包帶走了，再去本家吃個韓餐，幸虧打包了烤雞，要不看著這些小菜確實不能滿足我們，和朋友們又烤了點五花肉。

烤雞挺入味的，也可能那天真餓了。回到話題哈，商業綜合體目前有上馬晶岳廣場、利客來、凱豐國際廣場等，世貿52+和魯商商業項目計劃今年開放，后面還有中歐的商業體。有幾次晚上回市區，看了看中歐、世貿那面亮燈率還是比較高的，比之前預想的入住率高。

青島北岸城區的醫療資源焦點和新區教育硬核優勢

隨著城市化發展及擴容，西海岸新區定位“打造一個新青島”，李滄區和城陽區相繼成為青島的輔城區，即墨藍谷的“海洋產業發展”，還有環灣上合示范區。但以上幾個區域中，城陽和即墨目前是沒有三甲級醫院的（醫院也是人口聚集后的配套，但是前期需要有規劃，城陽白云山國科大醫院有規劃），并且大多把教育后置了。

高新區的醫療資源主要有市民健康中心的五大三甲醫院和康復大學，其中康復大學近日疫情期間又受領導點名，康復大學為今年省級重點項目，醫院一定要近，輻射北岸新城區。

學在高新區

青島高新區，在產業引進同時，抓住了教育引進的機會，因為高新區本來就定位發展高新產業，人才本身學歷、素質較高，深知教育重要性，對孩子教育也要求更高。

高新區高逼格學校，高新區東板塊：北實驗二小、銀海，中片區：青島中學、清華附中、58中分校等，需要提一下青島中學。

青島中學是從北京十一學校過來的，注意：金家嶺也有青島中學部分，像鞠萍、尹卓都從本部畢業，北京十一學校現任校長李希貴最早是從濰坊起家。很多人提到青島中學更多的是在談價格貴，私立部分一年5萬+，但是沒有看到其自身成本和教師招聘門檻：游泳、擊劍館、射箭、拳擊、棒球場等四十余個室內外專業運動場館；模擬聯合國、專業排練廳等綜合場地近二十間，藝術、體育老師都要求招收外籍優秀教師，基礎學科招聘以碩士博士為招聘基準門檻。

有錢能上青島中學私立部分么？父母倆人學歷加權同時本科以上，還要面試，父母對孩子的家庭教育的價值觀要科學，符合孩子成長規律。

青島中學

高新區的房價到底未來趨勢如何

目前從供貨上看，高新區東片區基本就是中歐在售，年前毛坯均價12000元/平，世貿還有極少數洋房，剩下的就是別墅了，中片區基本上魯商、卓越，卓越庫存也不多，魯商年前那次看似套路很深的認籌方式，價格確很有誠意，.批去化率80%以上，確實地拿的早價格不貴，但是到在現在看決策是對的，相信接下來剩余庫存也好賣，整個盤容積率也不高。高新區的3800裝修遭到詬病，中海賣得也很快，據說很多人覺得他裝修好，位置也不錯，紅島那邊幾個大戶型還有些，當然還有1000來套別墅，整個高新區剛需和改善的置業選擇其實都比較全。也就是說，高新區東片區、中片區基本上隨著配套完善只會跟著大形勢走，價格漲幅肯定不低于青島總體漲幅，另外分區域分樓盤分產品細分。

河套和上馬，高新區的腹地和擴容區，如果在周邊工作或當地人，也是不錯選擇，首先價格確實是很有誘惑力的，有的9000左右，這里不做多講，看后期土地供應和原高新區的發展。

很多人在問高新區到底買哪里呢，在這里給大家的一些建議就是，如果你是剛需，哪里方便，哪里符合需求買哪里。如果想買學區，先看看自己的孩子上學時間和這些優質學校的入學條件和劃片范圍、積分制度。如果想暫時滿足自己自住，有點人氣和商業，并且去市區近就買東片和中片區，如果覺得長線投資，紅島可以考慮，改善型需求可以看看別墅產品，郊區大戶型目前我的觀點是如果是入住率高的小區還是可以。