昨天（1月16日），70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐，意料之中的是全國(guó)性的市場(chǎng)下行還在繼續(xù)，但沒(méi)想到西安新房?jī)r(jià)格開(kāi)始止跌回升，這也就意味著，西安首套自主降息可能落空了。

這時(shí)候西安數(shù)據(jù)卻微妙的出現(xiàn)小幅微漲，是不是與市場(chǎng)感知太不相符？

壹丨一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)止跌

全國(guó)市場(chǎng)，從重點(diǎn)70城數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)新房?jī)r(jià)格環(huán)比持續(xù)下降，截止上月底，已經(jīng)連降16個(gè)月，同比下跌也接近一年時(shí)間。在這期間市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了很大改變，疊加房企暴雷、停工等原因，市場(chǎng)持續(xù)疲軟。

去年底穩(wěn)樓市”三箭齊發(fā)”，政策密集出臺(tái)，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，各地并沒(méi)有出現(xiàn)很強(qiáng)的翹尾現(xiàn)象，不過(guò)根據(jù)現(xiàn)階段的趨勢(shì)來(lái)看，重點(diǎn)城市市場(chǎng)正在逐步修復(fù)。全國(guó)新房?jī)r(jià)格環(huán)比雖然還在下跌，但跌幅開(kāi)始收窄。

上月也出現(xiàn)了一些比較明顯的變化，一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格連跌3個(gè)月后已有止跌現(xiàn)象。4個(gè)一線(xiàn)城市新房住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，同比上漲2.5%，其中北京、上海同環(huán)比均出現(xiàn)增長(zhǎng)，感覺(jué)上已經(jīng)在給2023的市場(chǎng)回暖打樣了。

二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)還在持續(xù)下滑，新房環(huán)比跌幅均為0.3%，降幅分別比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平，但同比二線(xiàn)城市新房降幅也開(kāi)始出現(xiàn)收窄。

顯然整體二三線(xiàn)城市樓市節(jié)奏比一線(xiàn)慢半拍。

新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有55個(gè)，數(shù)量較上月增加4個(gè)。現(xiàn)已有35個(gè)城市符合階段性調(diào)整首套利率的政策，一二線(xiàn)城市中有14個(gè)，包括長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、蘭州。

全國(guó)的二手房市場(chǎng)仍不樂(lè)觀，無(wú)論同比還是環(huán)比上漲的城市一手就能數(shù)完，近9成城市下跌，相當(dāng)于普跌了。12月二手房環(huán)比下跌的城市已經(jīng)達(dá)到了63個(gè)，比上月增加了一個(gè)，要知道70城還算不錯(cuò)的城市，中國(guó)其他城市二手房可能不是房?jī)r(jià)下跌而是房子賣(mài)不出的問(wèn)題。

二手房只有寧波、成都、昆明、長(zhǎng)沙等地環(huán)比小幅上揚(yáng)。這些城市中大都人口規(guī)模有優(yōu)勢(shì)，底子不錯(cuò)。尤其像強(qiáng)二線(xiàn)里的成都，去年全年新房、二手房齊齊上漲，去年全年二手成交量高達(dá)151376套，是2021年的3.1倍，也是去年妥妥的突圍選手。

貳丨西安無(wú)緣動(dòng)態(tài)調(diào)整利率

回到西安，前腳感覺(jué)西安利好降至，緊接著西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比三連降的趨勢(shì)就變成止跌回漲了，小幅上漲0.1%。

西安其實(shí)就是典型的慢半拍選手，政策姍姍來(lái)遲，市場(chǎng)反應(yīng)也遲緩。11月時(shí)杭州、成都、南京、武漢等城市已經(jīng)出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，而到了12月西安新房才終于止跌微漲。

而新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲也就意味著西安可能無(wú)緣自主降息。不過(guò)新機(jī)制的bug其實(shí)之前文章也提到過(guò)，關(guān)于房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)其實(shí)可控，只要地方想讓房?jī)r(jià)跌，那就限制高單價(jià)豪宅的樓盤(pán)進(jìn)行網(wǎng)簽，讓更多低于均價(jià)的樓盤(pán)集中備案，那價(jià)格自然就被“統(tǒng)計(jì)”下來(lái)；反之，想讓房?jī)r(jià)漲，就把對(duì)高單價(jià)豪宅網(wǎng)簽備案的限制解除，指數(shù)自然就上來(lái)了。

上個(gè)月西安新房的價(jià)格微漲就是這樣的，約90㎡以下房源價(jià)格環(huán)比上漲0.1%；90-144㎡房源價(jià)格環(huán)比持平，約144㎡以上房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，像西安序、央璽、長(zhǎng)安璽、金茂府等高價(jià)盤(pán)集中入市，推高了整體價(jià)格指數(shù)。

從去年開(kāi)年起西安二手房?jī)r(jià)格大都處于下降通道，8月至12月甚至出現(xiàn)了5連跌，數(shù)據(jù)上整體算是跌了1年了。不過(guò)西安公布的二手房網(wǎng)簽套數(shù)卻在保持增溫態(tài)勢(shì)，上個(gè)月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4965套，環(huán)比增長(zhǎng)5.28%，價(jià)格還在跌，但從實(shí)際成交量開(kāi)始小規(guī)模增長(zhǎng)了。

顯然相比全國(guó)其他二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，西安的行情其實(shí)也還算堅(jiān)挺，上個(gè)月的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)止跌，如果利好年后出招，那么市場(chǎng)抬頭也就能看到希望了。

叁丨利率已經(jīng)史低了

雖然西安降息落空，但現(xiàn)在利率其實(shí)已經(jīng)是史低了。12月全國(guó)房貸利率中平均為4.26%，和2021年相比，同比下降了1.37個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。西安首套4.1%為主，即便出現(xiàn)下調(diào)，空間也會(huì)非常有限。

利用低利率吸引購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)的效果還是有點(diǎn)單一，若加上政策的組合拳以及優(yōu)質(zhì)房源的放量，一系列連環(huán)招下來(lái)，該進(jìn)場(chǎng)的人自會(huì)進(jìn)場(chǎng)。

“房住不炒”綱領(lǐng)在，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率也達(dá)到了65%，以后的房地產(chǎn)很少會(huì)出現(xiàn)暴擊機(jī)會(huì)，看準(zhǔn)標(biāo)的，更需要堅(jiān)定的是長(zhǎng)期價(jià)值。