來自溫豪宅的數據顯示，今年1-2月份，溫州城區57個高端小區僅成交了26套二手房，大部分小區都是零成交，個別高端小區甚至1年多時間沒有成交案例，高端二手市場極其低迷。

但有意思的是，1-2月位于濱江CBD的濱江萬象天地卻成交了9套，占整個高端二手房市場的35%，成交量強勢難擋。

為什么會有如此巨大的反差？背后又有什么樣的市場邏輯？我們一起來看看。

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華潤·濱江萬象天地（備案名：九宸園）位于鹿城區濱江街道夕照路，市第二十二中學西北側，濱江花園以南。

濱江萬象天地區位條件優越，位于濱江商務區核心地段，周邊聚集各大銀行總部、金融中心、及市民中心。

項目區位圖

由于周邊不少項目正在建設中，當前有不少市政道路尚未通車，CBD的氛圍也較為缺乏，反而給人一種“工地感”。

受此影響，目前，濱江萬象天地周邊生活配套較為缺乏，盡管項目自帶的底商已經開業，但以中介門店、低端餐飲、裝修配套為主，總體檔次較低，難以滿足日常生活需求。

當然，近期也有證券營業部選址于濱江萬象天地底商，與周邊銀行、保險等金融機構及多個高端住宅的交付，也有一定關系，正向著更好的方向發展。

濱江萬象天地實景

濱江萬象天地由3個地塊組成，相當于3個獨立小區，地塊中間為房企同步代建的公園綠地、市政道路，是溫州少有的街區式、開放式商品房。

當前，濱江商務區各小區多以鋁板干掛為主，包括鹿城公館、瓏悅、學院十一峯等，而該小區建筑立面以仿石涂料為主，局部石材，整體形象面干凈、清晰，與鋁板、石材干掛相比，缺少高端住宅應有的質感。

項目外立面實景圖

該小區共9幢，共計702套房源，標準層高約3米，首次開盤于2017年9月29日，面積段約149-230㎡，毛坯均價約3.2-3.7萬元/㎡，采用舊計容政策，毛坯交付，全部為錯躍戶型，得房率基本超過100%。

該小區于2020年中旬交付，盡管曾在外立面、公廁等問題存有異議，但入戶大堂、地下室過渡廳等公共裝修部分，以及建筑質量、園林綠化等廣受業主認可。

目前，該小區部分房源享有二線江景，但今后將會受到建設中的溫州金融保險產業項目遮擋。不過，金融保險產業項目建成后，將有利于帶動濱江商務區商業、商務氛圍的形成，未來生活將更便利。

項目樓幢圖（來源：溫豪宅）

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目前，濱江萬象天地中高樓層掛牌價普遍在3.7-4.2萬元/㎡之間，其中低樓層掛牌價在3.1-3.5萬元/㎡，價格在3.5-3.8萬元/㎡的市場接受度較高，價格再往上攀升至4萬+元/㎡，轉手難度逐漸變大。

今年1-2月，在樓市極其低迷的背景下，共成交了9套二手房，這些房源以中低樓層居多，總價段大部分在500-600萬之間，成交均價在3.5萬元/㎡左右，其中155㎡房源比其他大面積段房源更受歡迎。

少有的冷市一簇紅。

那么，到底是價格吸引了購房者，還是另有其他原因？

我們先看房價。個維度，我們對比該小區曾經的開盤總價來看，5幢中間樓層及8幢低樓層的業主，獲得超越銀行利率的回報，其余房源基本只能做到保本，個別房源甚至是虧本售賣。

可以看出，因濱江萬象天地開盤價格的樓層差及邊套差較大，成交的房源如果樓層越高、或是邊套房源，實際利潤率會更低一些（如下圖表）。

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在市場成交氛圍仍沒有改善的背景下，這個小區為什么近期成交量卻爆發了？

最大的原因還是濱江萬象天地的地段、錯躍產品、毛坯交付等稀缺要素，受到購房者認可!

其次是500-600萬的總價、約3.5萬元/㎡的單價，剛好達到溫州高端住宅的起步價位段。濱江上品、華潤九悅、江山云起、甌江峯匯等新盤均已售罄，濱江商務區幾乎無新房在售。

房價的第二個維度，就是去年，該小區附近的天樾璽地塊，地價竟高達3萬+，可以想象未來房價會更高。

同時，今年隨著“擁江發展”戰略的確立，濱江商務區被列為甌江新城核心，可以預料將啟動新一輪大開發、大建設，未來潛力可見。

濱江商務區實景圖（黃圈處為濱江萬象天地）

綜合來看，在豪宅更新迭代加快的背景下，新生代豪宅購房主力軍，更青睞城市稀缺資源、現代化的建筑風格、極具個性的裝修風格。

如今市面上流行、只做衛生間或廚房的1000元/㎡裝標，最早就是誕生于豪宅之中。

同時，曾經主打市中心地段的老牌豪宅，認可度已逐年降低。曾盛極一時的歐式風格建筑、裝修，也漸受冷落。

因此，濱江萬象天地逆市一簇紅的表現，合適的價格，加上濱江商務區核心地段、毛坯錯躍產品，都是實打實的加分項。

再加上濱江商務區的未來發展潛力，這一波二手房成交量的小爆發，也在情理之中。

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