有人說，當(dāng)人們習(xí)慣了房價上漲帶來的巨大收益之后，就不再希望房價下跌。尤其是開發(fā)商、炒房客、多套房者、銀行、中介等這些群體，他們更見不得房價回調(diào)。所以有些普通剛需期盼“房價下跌再買房”，是非常“愚蠢”的行為。

真的是這樣嗎？看似天衣無縫的邏輯，實則錯得離譜。

首先，影響房價走勢的最大因素是供需，還有人口、金融、土地、政策等因素，不是開發(fā)商、炒房客、銀行等這些群體在操縱，他們的意愿更控制不了房價的漲跌；

其次，世界上沒有任何“只漲不跌”的商品，房子也不例外。過去二三十年房價的確上漲了很多，但是不代表未來房價還會一直漲。現(xiàn)實情況更是，現(xiàn)在中國絕大多數(shù)城市房價是透支城市未來換來的，且已經(jīng)處于絕對高位了，未來繼續(xù)上漲的空間非常狹窄；

再者，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是永久的“正相關(guān)”關(guān)系。過去經(jīng)濟(jì)實力薄弱時期，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大。但是社科院研究表明，2019年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)不是帶動，而是擠壓。從這個層面來說，房價上漲，房地產(chǎn)高速發(fā)展，并不是一件好事，這一點國家比誰都清楚，否則這三年多的堅持不懈的調(diào)控談何而來？

文章開頭說這個話題，是想告訴所有人要用腦子去思考問題，而不是用眼睛。尤其是判斷當(dāng)前樓市的發(fā)展趨勢時，更要擦亮眼，多用心，因為最近一段時間的房地產(chǎn)市場真的太混亂了——居心不良者遍地橫行，原本是“利空”的信號，也被曲解成“重磅利好”，搞得真正有需求的購房者左右搖擺，焦慮得難以入睡。這個緊要關(guān)頭，到底該如何施行買房計劃，很多人徹底沒了主見。

2020年剛需到底要不要買房？這個話題去年底時我們已經(jīng)深入聊過了，彼時我給出的結(jié)論是：一二線有需求的，應(yīng)該在3月份之前趁早買入，因為三四月份是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，購房需求會集中爆發(fā)，對房價購房利好；三四線城市需求不強可以繼續(xù)觀望，真正的購房窗口期沒有出現(xiàn)，預(yù)計兩年后房價才會松動。

但今年初因為一場突如其來的“風(fēng)波”影響，房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨變，去年的結(jié)論依然適用于當(dāng)下嗎？顯然不再適用，開發(fā)商、購房者、炒房客的情況都出現(xiàn)了重大變化——當(dāng)前的房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)出現(xiàn)了三大“降價”信號，而且據(jù)統(tǒng)計有超過8成的購房者表示購房計劃會延后，一方面的確是受風(fēng)波的影響，其實主要原因還是大家對后市“不看好”。準(zhǔn)確地說是，不同城市買房時間節(jié)點變了，剛需今年要不要買房也要因城而異了：

個“降價”信號：是開發(fā)商主動為之，這一點大家有目共睹。從1月下旬開始，樓市全面進(jìn)入“暫停”模式，對于購房者而言，不過是延期幾個月購房，但是對高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商和投資客來說，卻是致命打擊，市場暫停了，他們的債務(wù)沒暫停，開銷更沒暫停。有何辦法化解當(dāng)前危機？答案只有一個：降價跑量換回款。恒大是“降價搶收”的高手，他們施行的“全國樓盤75折”策略，讓他們2月份銷售額高達(dá)470億，逆風(fēng)前進(jìn)中。

第二個“降價”信號：業(yè)主們撐不住了，剛剛復(fù)工很多人就主動下調(diào)了掛牌價。以最典型的上海為例，據(jù)統(tǒng)計，2月10日各大中介陸續(xù)開門營業(yè)后，2月11日當(dāng)天，就有全市超過100套房源，下調(diào)價格。其中跌幅最大的一套住宅，總價不過300萬左右，直接下調(diào)了47萬。更有之前掛牌2300萬的房子，直接下調(diào)了290萬。

第三個“降價”信號：央媒經(jīng)濟(jì)參考報也暗示開發(fā)商可以降價銷售增加回款。這意味著現(xiàn)在開發(fā)商可以區(qū)別于前幾年名目張膽地打折促銷，只要幅度不是太離譜，國家是完全支持的。

當(dāng)前階段樓市確實出現(xiàn)了三大“降價”信號，但并不意味著馬云的“房如蔥”神預(yù)測會成真。尤其是剛需買房，一定不能以此為準(zhǔn)則。

一場“風(fēng)波”更讓我們徹底看清了國家對房地產(chǎn)的態(tài)度——堅持房住不炒毫不動搖；堅決不拿“房刺經(jīng)”；任何攪亂房地產(chǎn)市場秩序的行為都不被允許，任何不利于經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展和良性循環(huán)的行為都該禁止……

黨媒、央媒最近一段時間的一系列表態(tài)，毫無疑問給了全國14億人一個完美的交代：縱使樓市受到了巨大沖擊，去年底時中央對房地產(chǎn)的定位依然沒變。也傳遞了一個清晰的信號：樓市短期不可能出現(xiàn)巨大波動，房價也絕不會重演前幾年的瘋狂，投資炒作房地產(chǎn)機會渺茫，抱有幻想者春夢該醒了。

2020年剛需要不要買房結(jié)論已經(jīng)很清楚了：

一二線剛需自住還是應(yīng)該早點買房，今年什么時候最合適？毫無疑問是風(fēng)波結(jié)束之時。因為剛需這個時候買房有三大機遇：1，受資金周轉(zhuǎn)影響，開發(fā)商降價讓利的欲望非常強，掀起新一輪“價格戰(zhàn)”都有可能。尤其是資金鏈特別吃緊的房企，市場回歸正常時，他們勢必會是波采取打折降價促銷的房企；2，為了穩(wěn)樓市，各地會因城施策，主要是為了刺激購房需求，畢竟房價下跌預(yù)期已經(jīng)形成。諸如“人才新政”、“降低落戶門檻”、“降低社保年限”、“發(fā)放現(xiàn)金補貼”、“免減一定的稅收”等措施一定會出臺，符合條件的購房者有享受購房紅利的機會；3，2月份利率已經(jīng)三連降了，未來幾個月下降的可能依然很大，官方早前說過“LPR有40-50個基點的下調(diào)空間”，這意味著買房成本降了很多，個別銀行甚至降低了首付比例為20%，剛需湊上車款的難度降了。

三四線剛需有必要著急買嗎？完全沒必要，除非是特殊需求的人群。為什么？這場風(fēng)波對三四線樓市的沖擊更強，因為返鄉(xiāng)置業(yè)被打亂了，大量的新房供應(yīng)過剩，開發(fā)商庫存高壓，房價利空。什么時候是機會？至少1-2年內(nèi)不是。如果是投資，這里更不適合，現(xiàn)在進(jìn)場就是高位接盤。

如果說筆者人微言輕，那么我們看看馬云。李嘉誠兩位前首富對于2020年投資買房又是何種態(tài)度呢？

馬云：房地產(chǎn)高速發(fā)展勢頭需遏制；“8年后房價如蔥”7字暗示：年輕人不必過早背負(fù)巨額房貸買房

馬云今天的商業(yè)成就，和他擁有敏銳的嗅覺和前瞻性思維密不可分。其中前瞻性思維更重要，不僅看得遠(yuǎn)還要看得準(zhǔn)。他能帶領(lǐng)中國互聯(lián)網(wǎng)高速崛起，能徹底顛覆物流、支付等行業(yè)，更說明其擁有天人之境。因此，他說的每一句話，給出的每一個建議，我們都要仔細(xì)思量。

在2017年5月份的一次演講中，馬云對房地產(chǎn)、對房價給出了自己的真實看法。他當(dāng)著幾千人的面直言不諱，未來中國最便宜的就是今天困擾眾人的房子，最昂貴的東西將是清新的空氣、潔凈水源和養(yǎng)老院的病床。他甚至形容，8年后，房價可能賤得像蔥一樣。他還勸現(xiàn)在的年輕人不要急功近利，應(yīng)該腳踏實地，做好自己的本職工作。過早背負(fù)巨額房貸，會扼殺年輕人的創(chuàng)新創(chuàng)造天賦。

雖然“房如蔥”的說法有些夸張，但是相信大家不會真的把此理解成所有的房子價格都會低到和蔥價一樣。毫無疑問，馬云是覺得未來房價仍有下跌空間。按照他的說法，年輕人是不是都不要買房了呢？當(dāng)然不是。他說得很清楚，年輕人不應(yīng)該過早買房，即沒有能力也硬上，年紀(jì)輕輕就背負(fù)一身債務(wù)。年輕人買房一方面是真的有需求，另一方面是能力足夠了再行動，啃老、借錢、利用極端方式籌錢等做法，他堅決不推薦。

其實不難看出，馬云談?wù)摲康禺a(chǎn)、房價從始至終都沒有涉及其投資價值，筆者揣測，可能馬云一方面覺得房地產(chǎn)是民生產(chǎn)業(yè)，不該去投資炒作；另一方面，經(jīng)歷了高速發(fā)展房價快速躥升之后，房地產(chǎn)真的沒有多少投資價值了，而且也不適合給年輕人營造這種投機取巧的氛圍。

李嘉誠17年也給出“忠告”：未來5年樓市或迎來“大風(fēng)暴”，買房自住可以，炒房需謹(jǐn)慎

據(jù)財經(jīng)媒體報道，李嘉誠2017年底在汕頭接受記者訪問時曾直言到，近幾年不管是內(nèi)地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨“大風(fēng)暴”，炒房客們需要謹(jǐn)慎了，剛需自住買房有需要可以買。

今年離李嘉誠的“5年預(yù)測之期”已經(jīng)過去了2年，回顧過去2年，很多人可能對李嘉誠的話感觸不深。他所謂的“大風(fēng)暴”并沒有兌現(xiàn)，房價出現(xiàn)大幅度下跌的城市都幾乎沒有。是否意味著李嘉誠的預(yù)測失準(zhǔn)呢？

個人覺得大家對他的“大風(fēng)暴”說法有誤解，樓市從前幾年“高速井噴發(fā)展”轉(zhuǎn)為“平穩(wěn)健康”其實也可以看作是一場“大風(fēng)暴”。對普通剛需來說，可能影響不大，但是對投資炒房者來說，這樣的模式切換，足以讓他們蛻一層皮。我想這也是李嘉誠“忠告”炒房客要謹(jǐn)慎的根源所在。樓市趨于平穩(wěn)對剛需來說，是非常好的買房挑房時機，但是對于以投資獲利為生的投資炒房客來說，卻是災(zāi)難。

最后我想說，不管有沒有這場“風(fēng)波”我們都應(yīng)該客觀理性看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，房住不炒意味著剛需時代來臨，我們該用發(fā)展的眼光來重新審視現(xiàn)在的樓市了，絕不能完全依賴于過去的經(jīng)驗，更不能僅憑某位大佬的一句話就改變買房觀念。尤其是有一定需求的購房者，更不能聽風(fēng)就是雨，朋友圈里中介的一句話就讓你神魂顛倒，這絕對要不得。一切都要以自身需求和能力為出發(fā)點去考量該不該買房

感謝樓市奇說