城市市場分析

2.1政策解讀

2.1.1 城市政策

01 《契稅法》出臺，將于9月1日施行

8月11日，《中華人民共和國契稅法》由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議審議通過，將于2021年9月1日起正式施行。《契稅法》中的契稅稅率為3%-5%，與現(xiàn)行的《契稅暫行條例》中規(guī)定的3%-5%契稅稅率保持一致，契稅稅率未變；新增規(guī)定夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，法定繼承人繼承土地房屋權(quán)屬無需繳納契稅。

02 大連市支持開發(fā)工業(yè)旅游項目

為推動大連工業(yè)遺產(chǎn)保護利用，夯實工業(yè)文化發(fā)展基礎(chǔ)，大連市工業(yè)和信息化局日前起草了《大連市工業(yè)遺產(chǎn)暫行管理辦法（征求意見稿）》。《辦法（征求意見稿）》對市工業(yè)遺產(chǎn)的利用提出了明確要求，鼓勵支持利用工業(yè)遺產(chǎn)資源，建設(shè)工業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色街區(qū)、主題公園、工業(yè)博物館、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地等，培育工業(yè)設(shè)計、工藝美術(shù)、工業(yè)創(chuàng)意等新業(yè)態(tài)。

03 大連市放開高校畢業(yè)生來連落戶限制

大連市政府網(wǎng)站發(fā)布《大連市進一步促進高校畢業(yè)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)的若干舉措》，《若干舉措》中提出：放開高校畢業(yè)生來連落戶限制，50周歲以下博士、碩士研究生，45周歲以下普通高校（含高職院校）畢業(yè)生，可先落戶后就業(yè)；另外還有公務(wù)員考錄、事業(yè)單位招聘向應(yīng)屆高校畢業(yè)生傾斜；畢業(yè)后全職來（留）連工作的知名高校大學(xué)生，給予最高5萬元學(xué)費補償；參加“三支一扶”的，今明兩年可聘用到服務(wù)所在地有關(guān)事業(yè)單位等一系列促進高校畢業(yè)生就業(yè)的傾向政策。

2.1.2 行業(yè)動態(tài)

01 甘井子區(qū)體育中心配套小學(xué)項目用地獲審批

8月12日，大連市自然資源局公告（自然資源局公告〔2020〕016號），甘井子區(qū)體育中心配套小學(xué)項目用地已獲審批。該宗地位于甘井子區(qū)體育中心配套開發(fā)二期用地部分地塊A2區(qū)西側(cè)的體育中心配套開發(fā)二期配套小學(xué)項目，用地面積14985.2平方米。總建筑面積19990平方米，土地用途為小學(xué)用地。

02 中日（大連）地方發(fā)展合作示范區(qū)落戶大連

8月24日，中日（大連）地方發(fā)展合作示范區(qū)揭牌儀式在大連金普新區(qū)舉行，簽約了日本電產(chǎn)工業(yè)園千人研發(fā)中心項目、本田中國和東軟睿馳汽車智能網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)項目等8個項目，標志著大連與日本地方雙向開放合作進入新階段。大連示范區(qū)總面積52.92平方公里，以金普新區(qū)為核心，以黃渤海沿岸為兩翼，包含新日本工業(yè)團地、松木島、西中島、花園口4個片區(qū)，主要任務(wù)是聚焦高端裝備制造與新材料產(chǎn)業(yè)，著力構(gòu)建技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)對接、金融服務(wù)等合作平臺，促進高端裝備制造與新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量提升，輻射帶動?xùn)|北地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

03 高新園區(qū)萬達旁入市一宗稀缺居住類地塊

8月18日，大連市自然資源局公示，高新園區(qū)掛牌出讓四宗地塊，分別為大高（2020）-4/5/6/7號地。其中最受關(guān)注的為高新萬達旁的大高（2020）-7號地，該宗地的C、E地塊為居住、商業(yè)用地，是高新園區(qū)極為稀缺的居住類土地資源，并且緊鄰高新園區(qū)萬達廣場、大連海事大學(xué)，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，將于2020年9月18日摘牌。

04 甘井子區(qū)集中掛牌3宗居住類地塊

8月19日，大連市自然資源局公示，甘井子區(qū)集中掛牌出讓三宗居住類地塊，分別為大城（2020）-8號地、大城（2020）-9號地、大城（2020）-10號地，均將于2020年9月18日摘牌。此三宗地為6月22日《2020年大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地次招商推介會》中的推介地塊。

2.2 土地市場解讀

2.2.1 8月土拍市場供應(yīng)回溫，高新區(qū)和甘井子區(qū)貢獻稀缺地塊

8月份大連土拍市場活力上升，市內(nèi)主城區(qū)高新區(qū)和甘井子區(qū)接連掛牌居住類土地，其中高新園區(qū)時隔20個月供應(yīng)一塊稀缺居住類地塊，并且位于萬達廣場旁黃金位置。本月土地供應(yīng)量和成交量仍低于去年同期水平，其中成交量同比下降幅度較大。

本月土地供應(yīng)，主城區(qū)高新園區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)共供應(yīng)5宗居住類地塊，周邊城區(qū)莊河和普蘭店共供應(yīng)2宗居住類地塊，總供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為76.34萬平方米，環(huán)比大幅上升843%，同比下降9.65%，本月土地供應(yīng)量大幅回升，在近一年的土地供應(yīng)量中居第三位，隨著本月大量土地入市，9月的土拍市場將會火熱；

土地成交方面，8月莊河成功摘牌2宗居住類地塊，主城區(qū)無成交，成交規(guī)劃建筑總面積6.20萬平方米，環(huán)比上升27.31%，同比下降83.74%，本月成交規(guī)劃建面積比上月有所回升。（建筑面積均以掛牌/成交地塊最大建筑面積統(tǒng)計）。

數(shù)據(jù)來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站

8月摘牌的莊河兩宗地分別為，大莊（2020）-8號位于莊河市新華路東側(cè)、迎賓大街南側(cè)，被大連億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價3741萬元摘得；大莊（2020）-9號位于莊河市昌盛街道打拉腰村，被大連安達船用螺旋槳有限公司以底價2009萬元摘得。中心城區(qū)本月無土地成交。

數(shù)據(jù)來源：大連國土局；整理：諸葛找房大連站

8月份，大連土拍場共攬金0.575億元，環(huán)比下降64.29%，同比下降98.25%，7月土地供應(yīng)量的減少，直接影響8月土地成交量，8月土拍金額除1月、3月零成交外再創(chuàng)新低。因成交地塊為非城區(qū)、非熱門地塊，所以均底價成交，平均溢價率為0%。

成交地塊詳細信息：

2.3商品房市場解讀

2.3.1 疫情影響商品房備案成交量回落，下旬市場活力恢復(fù)

8月份，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計記錄大連市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)公示的成交數(shù)據(jù)，商品房共備案成交2653套，環(huán)比下降19.73%，與上月相比，備案成交量止?jié)q轉(zhuǎn)跌，開始回落；同比下跌7.17%，下跌幅度比上月擴大2.50個百分點。

從成交套數(shù)來看，由于受到7月末大連疫情反彈影響，8月份結(jié)束了商品房備案成交量自3月份開始、已連續(xù)5個月的上漲趨勢。從疫情反彈開始到8月上旬，全市商品房銷量處在低位狀態(tài)，整體商品房市場不振，其中甘井子區(qū)和金普新區(qū)受到較大影響；8月中旬后，隨著大連疫情的有力防控，市場活力逐漸恢復(fù)，到8月末全市供銷量均上升，全市商品房市場基本恢復(fù)到正常，甘井子區(qū)和金普新區(qū)的銷量上漲趨勢強勁；由于疫情被延緩的購房需求，加之“金九銀十”市場暢銷期的到來，預(yù)計9月份樓市銷量將有一個小爆發(fā)期。

數(shù)據(jù)來源：大連不動產(chǎn)登記中心；整理：諸葛找房大連站

縱觀近十年同月份的備案成交數(shù)據(jù)，2020年8月份的商品房備案成交套數(shù)處于中等水平，近3年備案成交套數(shù)逐步下降，同比跌幅有所收窄。因疫情影響，上旬市場基本停滯狀態(tài)，僅靠下旬的成交量支撐整月銷售量，且僅比去年同期下降7.17%，可見購房者被積壓的購房需求的潛力很大。

數(shù)據(jù)來源：大連不動產(chǎn)登記中心；整理：諸葛找房大連站

2.4二手房市場解讀

2.4.1 8月二手房成交量疫情影響繼續(xù)下降 同環(huán)比跌幅擴大明顯

8月，大連市二手房共備案成交4109套，環(huán)比下跌19.26%，受疫情影響，7、8月連續(xù)兩個月成交量下行，與上月相比，跌幅擴大5.56個百分點；同比下跌14.64%，與上月相比，同比跌幅擴大10.46個百分點，疫情對二手房市場影響較深，環(huán)同比跌幅均擴大明顯。

8月疫情對樓市的影響在繼續(xù)，相對于商品房，二手房市場受到影響相對更大。在近12個月成交數(shù)據(jù)中，8月的大連二手房成交量，較去年同期下跌明顯，除了今年年初疫情1-3月成交量較低外，本月為今年另一低位。

8月初期疫情防控最嚴時期，小區(qū)封閉、市民減少出行，二手房帶看行程受阻，加上房產(chǎn)交易中心疫情防控需預(yù)約辦理業(yè)務(wù)，導(dǎo)致8月份成交備案量明顯減少。購房者在疫情影響下，購房需求和熱情被延緩，而且大連二手房均價近期持續(xù)下行趨勢，導(dǎo)致購房者觀望情緒上漲，在對市場預(yù)期的變化下，延緩了購房節(jié)奏。8月20號以后，隨著疫情的解除，小區(qū)的解封，房產(chǎn)交易中心也恢復(fù)正常辦公秩序，二手房成交備案量幾乎倍數(shù)增加，隨著進入購房的“黃金九月”，二手房市場被積壓的需求將被逐漸釋放，市場活力將會恢復(fù)。

數(shù)據(jù)來源：大連不動產(chǎn)登記中心；整理：諸葛找房大連站

從諸葛找房統(tǒng)計的大連市近十年來同月份的二手房備案成交套數(shù)數(shù)據(jù)來看，2020年8月份的二手房成交量，同比下跌明顯，跌幅為14.64%，僅次于2014年15.31%的最大跌幅，排在近十年第二位。去年同比上漲較明顯，今年受到疫情影響，同比跌幅大幅回落，二手房成交量大致恢復(fù)到2018年同期水平。

數(shù)據(jù)來源：大連不動產(chǎn)登記中心；整理：諸葛找房大連站

2.4.2 大連二手住宅市場均價創(chuàng)今年新低 環(huán)同比跌幅均擴大

2020年8月份大連城市二手住宅市場均價為15443元/平方米，環(huán)比下跌0.92%，與上月相比，跌幅擴大了0.85個百分點，從5月份開始，二手房市場均價已連續(xù)四個月下行，本月跌幅有所擴大，但未超過1%，8月二手住宅市場均價創(chuàng)大連今年新低；同比下跌4.36%，與上月相比，跌幅擴大了1.02個百分點。

受到疫情的后期影響，8月二手房均價延續(xù)上個月的下降趨勢，且下降幅度擴大，雖然大連在8月16日全域降為低風(fēng)險地區(qū)，全部恢復(fù)經(jīng)濟社會秩序，但之前仍受到小區(qū)封閉、客戶看房行程受阻的影響，購房者的熱情被延緩，對市場的預(yù)期下降，導(dǎo)致購房者一再壓低價格、著急出手的業(yè)主降價出售，8月二手房市場均價一再下行。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

從單月二手住宅市場均價的變化趨勢來看，8月份大連二手住宅城市市場均價波動整體為下行趨勢，上旬均價變動相對較小，下旬開始頻繁出現(xiàn)小幅浮動。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.4.3 8月份入市房源，一居室房源占比增大，二居室仍占主席

從二手房入市房源的居室分布來看，2居室占比相對較高，占比超過50%，其次為3居室。與上月相比，1居室占比擴大，其他各居室占比均不同程度縮小，其中3居室占比縮小相對較多。

數(shù)據(jù)整理：諸葛找房大連站

從二手住宅入市房源的面積段分布來看，60-140平方米占比居前兩位；0-60平方米占比為26.16%，位居第三，本月占比擴大1.95個百分點。隨著時代和思想觀念的改變，越來越多年輕人傾向于在婚前購置一處小房產(chǎn)，打造自己舒適的獨居空間；加之，現(xiàn)在購房潛在群體大部分為90后獨生子女，家庭環(huán)境相對優(yōu)越，相較于大學(xué)畢業(yè)后租房的生活，父母更會傾向于為子女買房，所以目前一居室的小面積住宅產(chǎn)品相對增多，銷售量也在一路上升。

數(shù)據(jù)整理：諸葛找房大連站

2.4.4 主城區(qū)市場均價高新區(qū)搶占首位 中山區(qū)居第二

2020年8月份，高新園區(qū)區(qū)域二手住宅市場均價躍居首位，中山區(qū)下調(diào)至第二位，沙河口區(qū)位居第三。其他城區(qū)排位與上月相同。

與上月相比，其他主要城區(qū)均小幅度變化，高新園區(qū)變化幅度相對較大。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.4.5 漲降價房源量繼續(xù)減少，開發(fā)區(qū)平均跌幅最大

與7月相比，8月份各城區(qū)降價房源量繼續(xù)減少，跌幅為6.6%，與上月持平。各城區(qū)降價房源量均減少，開發(fā)區(qū)的降價房源量降幅相對較大。

各主要城區(qū)的平均跌幅，與上月相比，甘井子、開發(fā)區(qū)、西崗區(qū)平均跌幅擴大，其他城區(qū)的平均跌幅均有不同程度的減少；其中，沙河口區(qū)的平均跌幅縮小程度相對較高。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

8月份，各主要城區(qū)內(nèi)漲價房源量與上月相比，各城區(qū)漲價房源量均不同程度減少。其中，甘井子區(qū)漲價房源量減幅最大，金州區(qū)和沙河口區(qū)次之；西崗區(qū)漲價房源量減幅最小。

與上月相比，開發(fā)區(qū)、沙河口區(qū)、金州區(qū)的平均漲幅縮小，其中金州區(qū)平均漲幅縮小不明顯；其他城區(qū)的平均漲幅則小幅擴大，相比下，中山區(qū)的平均漲幅擴大程度相對較高。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.4.6 市場活躍度降低，降價房源量占比繼續(xù)擴大

2020年8月份大連市二手住宅降價房源量占比為81.17%，占比擴大了2.13個百分點。降價房源量占比保持擴大趨勢，8月擴大幅度增大。受到大連疫情反彈影響，樓市活躍度進一步降低，調(diào)價房源量減少，降價房源量占調(diào)價房源量的大部分，而且占比在繼續(xù)擴大。在疫情影響下的二手房市場，業(yè)主對市場預(yù)期的降低，漲價動力不足，漲價信心下降，部分業(yè)主著急出售房子，而選擇主動調(diào)低價格。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.4.7 降價房源量TOP20小區(qū)

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.4.8 8月份主城區(qū)掛牌均價變化態(tài)勢各異

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.5 租賃市場解讀

2.5.1 疫情淡去，租賃市場隨著經(jīng)濟恢復(fù)終回溫

8月大連城市租金均價為37.15元/平方米/月，環(huán)比上漲0.16%，同比下跌3.05%。與上個月相比，環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，城市租金均價結(jié)束連續(xù)3個月的下跌趨勢，8月小幅回升；同比跌幅收窄。

在疫情下，租賃市場受到?jīng)_擊較大，而且恢復(fù)較為緩慢，大連的租賃市場在受到兩輪的疫情沖擊下，終于在8月迎來“暖陽”，開始出現(xiàn)回溫跡象，8月16日大連降為低風(fēng)險區(qū)，全面恢復(fù)經(jīng)濟社會秩序、恢復(fù)餐飲娛樂場所營業(yè)，人們生活恢復(fù)常態(tài)化，經(jīng)濟恢復(fù)向好，就業(yè)形勢也明朗，與之密切相關(guān)的租賃市場也開始活躍起來，大連租賃均價在3個月后終于開始回升，但距離恢復(fù)到往日水平仍需要一段時間。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，8月份大連市各居室租金，一居室租金均價為1948元/月，環(huán)比上漲0.12%，一居室作為最受年輕人歡迎的租賃戶型，在市場轉(zhuǎn)暖后價格微漲；二居室租金均價為2444元/月，環(huán)比上漲0.18%，作為租賃市場的中流砥柱，租金變化與整體租賃市場變化趨勢趨同；三居室及以上租金均價為3593元/月，環(huán)比上漲0.17%，隨著開學(xué)升學(xué)季的到來，雙職工父母孩子的上學(xué)接送問題，就落在了爺爺奶奶肩上，隨之需要大戶型房子來容納一家三代人的生活，房源需求量的增大，直接影響租賃房價的上漲。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

2.5.2 主要中心城區(qū)租金大部分環(huán)比上漲，疫情中心甘井子開發(fā)區(qū)微跌

8月份，主要中心城區(qū)租金均價排序，是中山區(qū)、沙河口區(qū)、西崗區(qū)、高新園區(qū)和甘井子區(qū)，與上月排序相同。租房市場中，中山區(qū)以城市CBD的優(yōu)勢穩(wěn)居租賃市場需求首位。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

與7月份相比，2020年8月份，受疫情影響最直接的甘井子區(qū)和開發(fā)區(qū)租金均價下跌，其他各主要城區(qū)的區(qū)域租金均價呈小幅上漲趨勢。上漲城區(qū)中，中山和西崗區(qū)城區(qū)租金均價環(huán)比漲幅相對較大，漲幅分別為0.29%和0.28%。

2.5.3 星海商圈居首位 中山區(qū)商圈占據(jù)半壁江山

8月份，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，沙中山區(qū)寺兒溝商圈入圍租金均價TOP20，西崗區(qū)的鞍山路商圈跌出前20。除此外，入圍商圈均無變化。

沙河口星海商圈租金均價繼續(xù)蟬聯(lián)商圈租金榜冠軍，中山區(qū)的人民路和青泥洼橋緊隨其后，排位與上月持平；和平廣場和東港商圈排名與上月互換。商圈排序可以看出，中山區(qū)所屬商圈占去榜單半數(shù)席位，作為最中心城區(qū)，它自身的經(jīng)濟、交通、就業(yè)環(huán)境等優(yōu)勢都無可比擬，租賃市場的發(fā)展空間也較明顯。

商圈租金TOP20

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房大連站

備注：

二手住宅市場均價統(tǒng)計除文中體現(xiàn)主要城區(qū)外，旅順口、瓦房店等均被計算在內(nèi)；

租金均價以市場租房及品牌公寓等所有整租房源參與計算：商圈租金排名選取房源量大于20的商圈；