前日黃江拍地，歷時近5個小時，拍出東莞第二大總價地價，但最終還是沒有到達封頂價格。

就在昨天，保利以17.8億元奪得黃江雙胞胎弟弟地塊，折合樓面價20950元/㎡。

拍地回顧

和前日雙胞胎哥哥競拍一樣的情況，昨天也是到9:43分才有房企首當其沖報上底價，隨后又有兩房企跟上。

10點開始，戰爭正式打響。到了10:08分，有5家房企報價至11輪。其中編號1510號房企報價最多，會不會又是保利呢？

競拍已過去半小時，到目前為止，僅有6家房企參與競拍。

現在似乎已變成862、1291號房企的主戰場，雙方競爭十分膠著。

3公里內教育資源豐富

該地塊周邊配套較為完善，含金量高。

毗鄰的花樣年江山的二手掛牌價格已為2.9-3.1萬/㎡，購房者直稱：“該地塊無疑直奔4萬。”

1.交通便利

與昨日保利拍得的黃江地塊相鄰，坐擁中虎龍城際、地鐵1號線 、1號線支線3條軌道線。直線距離黃北站不到500米。

可以明確的是，預計2024年通過的東莞地鐵1號線黃江北站，將接駁深圳6號支線（在建），地鐵開通后3站即達深圳。

預測黃江未來，將有可能成為莞深連接中地鐵最密集的地方，人流量會進一步加大，對于配套需求也會進一步擴大。

2.教育資源豐厚

為了更好地銜接需求，近年來，黃江鎮大力開展教育擴容行動。

據壹線君了解，黃江投入了3.6億元的教育經費，對鎮內多所公辦中小學啟動教學樓改擴建工程。

距離地塊約1.2公里的黃江第二小學被納入擴建行列！將對黃江第二小學擴建1棟6層教學樓，占地面積約為1623.3㎡，將增加484個學位！

并且在地塊3公里范圍內，還有黃江中學、黃江實驗小學、黃江中心幼兒園等教育配套。

3.生活環境優越、配套成熟

地塊1.5公里范圍內有黃江人民醫院，黃江人民公園等生活配套。

并且該地塊靠近水庫，項目建成后，高層景觀可看仙村水庫、黃牛埔水庫，生態景觀較好。

地價高 配建要求多

今日出讓宗地占地面積19797m2，總建面約8.9萬㎡。

拍賣起始價為12.7億元，

剔除無償配建折合樓面價約14932元/m2，

最高限價18.9億元，

剔除無償配建封頂樓面價22281元/m2。

容積率1.0

密度與昨日掛牌地塊一樣居高。

土地用途為城鎮住宅用地+商服用地（R2二類居住用地）。

其中商住比也是3:7，即商業計容建面為總建面的30%，居住計容建面為總建面的70%。

本次競拍采用“最高限價+終次報價”方式，當達到最高限價18.9億元時，轉為終次報價。

在公建配套方面，也是有一定的要求。

宗地權利人需無償配建建筑面積不少于 4320 ㎡，辦學規模為 18 個班，不少于540個學位的幼兒園外還需配建至少一處公共垂直通道。

該地塊開發建設期為 3 年， 宗地建設項目在 2022 年 6 月 18 日前開工，在 2025 年 6 月 18 日前竣工。

臨深王者破4沖5，供應靠舊改

據壹線君不完全統計，加上今日和昨日開拍地塊，自2016年來黃江共出讓了7塊土地，總占地面積約為15.1萬㎡。

雖然2020年黃江沒有土地出讓，時隔一年再度補倉，受政策面和產品類型影響，市場反響更為冷靜，不再盲目入市，而是各方成本計算得更為精細。

招掛拍供應少，但是黃江的舊改卻是火力全開。據壹線君不完全統計，截至目前黃江已有22個城市更新項目露面，擬更新面積約893萬㎡。未來的供應還是要靠舊改。

保利規模之殤，“重回前三”需等何時？

保利是個有意思的央企，同時用真金白銀代表了對東莞的認可。

去年，佳兆業、保利、中海等多家土儲不足的房企拿地表現尤為激進，甚至披多個“馬甲”搶地，競拍激烈，不斷推高地價。

其中，保利成“拿地王”：保利在拿地建面和成交金額方面均成為2020年的“拿地王”，其次碧桂園奪得4宗地塊，地塊數量最多。

如果你認為保利目標是做東莞的，那你太小看它的野心。

如果沒有意外的話，在今年的土拍市場保利仍然會進前三名。

在行業受煎熬“三條紅線”壓頂之下，恰好給了保利這類綠檔企業加速前進的機會。

一個月前（4月19日），保利地產公布了2020年年報。

2020年，保利地產完成簽約金額5028.48億元，這數據并不理想，這是保利2017年提出來的目標了。

企業在銷售額上保持了8.88%的增長率，較2019年同期收窄5.21%。營業收入的增速則下降到3.06%。

營業總收入2432.08 億元，同比增長 3.1%；

歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.5%；

簽約金額 5028.48 億元，同比增長 8.9%；

但年報中也暴露了幾個疑問。

從數據面可以看出，保利雖然野心很大，但是現實很殘酷，目前仍然沒有脫離行業老五的位置。

目前距離名碧桂園差距2800億元，差第三名萬科也近2000億，但是和第四名融創的差距則縮小到了721億元。

“重回前三”是宋廣菊的夢想。如果一定要在前面加一個期限，希望是“任期內”。

但目前全行業都面臨增長放緩的難題，增長難不是因為你能力不行，而是國家不允許你增長過快。

中國目前已經出現了近五年來家債券違約的大型開發商，不少房企也傳出了較為嚴重的流動性壓力。

這些過千億的企業，負債率極高，若出現資金短缺，會引發一系列的經濟與社會問題。另外過熱的信貸，也會對經濟增長造成長期損害。

因此“限速、整頓”，是官方為行業健康穩定勢必而行的決心。這也正是“三條紅線”的由來。

如今房企，根據“三道紅線”觸線情況不同，將分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

這表明，房企融資的“好日子”已經基本結束。新政策將阻斷高杠桿房企擴張路徑，中小型房企規模快速上升的信道被關閉，優勝劣汰的行業整合將進一步加速。

接下來房企的有息負債規模以2019年6月底為基礎：

紅色檔代表“三線”均超出閾值，有息負債規模不得增加；

橙色檔“二線”超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%；

黃色檔"一線”超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%；

綠色檔“三線”均未超閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

根據央行“三條紅線”監管政策，保利未觸及任何一條紅線。截至2020年底，保利發展資產負債率78.69%，剔除預收賬款資產負債率68.74%，凈負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

但哪怕是保利這樣的好學生，如果15%是明明白白擺在面前的增速規模，那保利未來的上限是不是已經被框定了？那“重回前三”難度就更大了。

規模增速的限定意味著什么？

就算你是綠檔健康安全值范圍內，你的有息負債規模年增速不得超過15%。

在條限速跑道上，未來無論你是摩托還是轎跑，想要彎道超車的機會不是沒有，通過合并購還是有溢價的空間，但是純粹靠以往的模式，高杠桿，快周轉，小股操盤，迅速滾大規模，不斷回款，不斷融資拿地實現快速再增長。

那對不起，你已經被限流了。再健康的企業面對如今的極限增長問題都會頭疼。

好在，保利早就意識到土地對于農民的重要性。

2020年大多數房企收縮投資降負債時，保利進行了大手筆買地。

據中原地產張大偉的觀點，未來不論是幾條紅線的房企融資成本，還是未來拿地井噴帶來的資金占壓，中國房地產市場將進入“央企”為王時代！

從過去拿地最多的10家企業看，包括保利、中海、華潤、招商局等央企，另外，萬科、綠城等企業也有國資大股東，已經過半。

保利權益拿地金額高達1660億，排名。

2020年，保利年內拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%；按此計算該年拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。

保利年報披露，公司全年38個核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類占比約85%。不過受資源集中的影響，拓展平均樓面地價提升至7388元/平方米，相比2019年增長27%。

其中在東莞土地市場的表現也非常突出，92億拿下3宗地：

2020年5月20日，保利以5.95億元奪得石排鎮水貝村地塊，成交樓面價8455元/㎡。備案名為保利悅湖公館，均價18200元/㎡。

2020年7月28日，經過12家房企78輪拉鋸戰，最終被保利發展以封頂價19.6億元+競配建17％艱難奪得鳳崗3.2萬平靚地，折合樓面價25857元/平。備案名為保利招商錦上花園。

2020年6月29日，保利聯合體于競得虎門白沙社區地塊以66億元位居地塊成交總價榜首，成交樓面價6276元/㎡，備案名為保利天翼廣場。

如此積極進取，那反應到資本市場，對于保利的估值是否理想？

情況恰好相反，年報以后保利市凈率來到了0.97，歷史分位點0%，也就是說歷史上沒有這么低的估值出現過。

盡管房價、地價不斷上漲，地產股的估值卻跌至了近10年低點。而這評價并非針對保利一家，而是行業共有的心病。

但保利作為央企擁有的先天優勢，卻是很多房企難以企及的，房企生存的兩大法寶，有錢，有地。

保利去年綜合融資成本約4.77%，位于整個地產板塊最低水平。如今的保利有錢、有魄力、有目標，但市場卻變成了主要的競爭對手。

作為穩健經營的房地產公司，估值給到歷史最低位，反應出市場對于房地產行業短期呈現出的悲觀預期。

還記得，2015年宋廣菊在個人微博在4月15日發布“保利是個P”，引發外界廣泛討論，隨后被證實是保利發展的一場互聯網營銷，成為現象級的傳播案例。

五年過去，互聯網早已忘卻保利當時許下的美好愿景，其他領域已經逐漸歸于沉寂。在這場白熱化的土地之爭中，保利何時能“重回前三”？我們一起期待。